El escenario inmobiliario en la ciudad de Buenos Aires dio un giro completo. Quienes guardaban dinero en el colchón, vendieron para cambiar de propiedad o lograron acceder a nuevos créditos hipotecarios, ya forman parte de las 25.000 operaciones de compra y venta de propiedades que confirmó el Colegio de Escribanos porteño hasta julio, la mejor temporada después de seis años de crisis.
Otro efecto favorable es que la fuerte caída en los precios de las viviendas usadas (que alcanzó el 45%) y las propiedades a estrenar (con una baja promedio del 38%) en los últimos cinco años se detuvo, especialmente en las unidades de menor superficie. En cambio, las propiedades de más de cuatro ambientes siguen presentando pequeños ajustes, pero mínimos y dependen más de la negociación entre oferta y demanda según los casos.
Mateo García, director residencial de Toribio Achával, destacó que el incremento de la demanda generó presión sobre la oferta, resultando en un aumento de precios. «Y con la re introducción del crédito y la reglamentación del blanqueo, se espera un escenario muy pujante para la concreción de operaciones inmobiliarias».
En las inmobiliarias aumentaron las consultas entre un 25% y 30% desde mayo último. «Yo creo que comienza un nuevo ciclo y un cambio concreto de tendencia», afirmó García.
Expertos sostienen que las 4.946 escrituras realizadas en julio en CABA refuerzan la reversión de la tendencia, especialmente al compararlas con el promedio mensual de aproximadamente 3.300 escrituras durante 2023.
Expansión
Uno de los factores fundamentales del crecimiento en la demanda es el cambio de expectativas, después de muchos años de recesión económica y un mercado deprimido, detalló García.
La estabilidad cambiaria y la aparición del crédito hipotecario motivaron a las personas a lanzarse al mercado para aprovechar precios antes de futuras correcciones. «Después de años de recesión y precios bajos, tenemos buenas noticias con la estabilidad cambiaria y la aparición del crédito hipotecario», añadió.
Valores
A continuación, se detallan los precios de los departamentos promedio en CABA y su comportamiento en porcentaje durante el año, según el análisis del Monitor Inmobiliario:
Ticket promedio general: U$S 149.851 (+4,83%).
1 ambiente: U$S 94.342 (+8,81%).
2 ambientes: U$S 132.117 (+11,48%).
3 ambientes: U$S 174.383 (+5,80%).
4 ambientes: U$S 202.718 (-0,33%).
García puntualizó: «Estos valores reflejan la tendencia de recuperación en los precios de las propiedades de menor superficie, mientras que las unidades de mayor tamaño han mostrado una estabilización, e incluso una leve baja en el caso de las de 4 ambientes».
Escenario
El mercado de inmuebles de 1 y 2 ambientes fue el segmento donde más sobre stock se acumuló en los últimos años en CABA y llegó a haber más de 40.000 departamentos con estas caracteristicas en su pico máximo de mayo de 2022.
Según Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, muchos de estos inmuebles que estaban en venta volvieron al mercado de alquiler, lo que ha reducido la sobre oferta disponible. Además, el regreso paulatino de inversores que estaban expectantes ante la situación socioeconómica y la ligera reactivación del crédito hipotecario contribuyeron a reducir la oferta. «Como consecuencia, los precios dejaron de caer y las contraofertas aceptadas por los propietarios han disminuido notablemente en comparación con los porcentajes de descuento que se otorgaban durante el exceso de oferta».
Este fenómeno de recuperación en los precios no se limita exclusivamente a las unidades de 1 y 2 ambientes, aunque es en este segmento donde más se nota el cambio.
Migliorisi destacó que estas propiedades, junto con los locales comerciales, fueron las más afectadas por la caída de precios en los últimos años. «El sobre stock generado por múltiples factores económicos hizo que la oferta fuera abundante y los compradores escasos, lo que provocó una baja significativa en los valores. Sin embargo, con la disminución de la oferta y el retorno de la demanda, los precios comienzan a estabilizarse, y en muchos casos, a recuperarse».
Expectativas futuras
Las expectativas para el cierre del año son positivas. García subrayó que hay una serie de factores macroeconómicos que están motivando a los compradores a tomar decisiones. La estabilidad macro, una inflación a la baja y las desregulaciones en diversos ámbitos están empujando al mercado hacia una reactivación.
En términos de inversión, el sector residencial está viendo una marcada reactivación. En las inmobiliarias reciben consultas tanto de usuarios finales como de inversores que tras el DNU que derogó la Ley de Alquileres recuperaron la intención de destinar ahorros en el ladrillo en busca de obtener una rentabilidad y apelar a contratos que duren como máximo dos años.
Para fortalecer aún más el mercado en los próximos meses, García sugirió que es crucial generar reglas claras sobre los alcances de la modificación del código de planificación urbana (los cambios al Código Urbanístico los está tratando la Legislatura porteña como cada cuatro años). La previsibilidad en este sector es vital para no frenar el impulso del mercado, ya que los proyectos de desarrollo inmobiliario son de largo plazo. «Dar previsibilidad a este motor de la economía es muy importante para no frenar el impulso del sector», concluyó.